糾紛

租屋遇到糾紛時，不知道該怎麼處理比較好時，除了在網路和FB找答案，也可以用下面的資源來確認下怎麼處理比較好！

不知道怎麼辦？可以先問這裏！

1.諮詢崔媽媽基金會（可預約義務法律服務）
https://www.tmm.org.tw/contents/text?id=115
2.消保會 1950
3.各縣市政府的免費法律諮詢服務

台北市 02-27256168

新北市 02-29603456 分機 4250

4.財團法人法律扶助基金會

法扶會全國專線 02-412-8518

要申訴或調解，可以找這裏

1.消保會申訴1950

2.各地方法院調解（比3快一點）

3.鄉鎮市-區公所調解委員會（等同判決效力）

4.崔媽媽基金會調解（雙北可）

5.法院訴訟

租約審閱服務（看起來還滿不錯，會有義務律師協助看租約）

崔媽媽基金會還提供租約審閱服務，讓房東、房客雙方於簽下租屋契約之前，協助釐清租約內容，讓雙方權益更有保障。

您還知道那些地方嗎？

#粉好租 租屋知識交流

害怕遇到惡房客和惡房東？免費工具先查查！

1.警政署查捕逃犯網路查詢 (輸入使用姓名加身份證字號)
https://pse.is/4tyelz

2.監理處查欠繳罰單 (輸入身份證字號＋出生年月日)
https://pse.is/4ugclm

3.政通緝犯資料查詢平台-裏面有數個政府提供查詢通緝犯的網站
https://fenhaozu.pse.is/4us46w

4.司法院判決書查詢- 可輸入人名查詢，但可能會有同名同姓的情況
https://fenhaozu.pse.is/4uwubm

**LAWSQ台灣司法院判決書完整收錄**也可以查

https://www.lawsq.com/

5.房客黑名單-第三方運營的網站，房東需要實名認證
https://fenhaozu.pse.is/4v7twf

6.聯徵中心-請房客提個人信用報告（每人一年可免費查詢一次）
https://fenhaozu.pse.is/4t8rqu

7.租屋照妖鏡
http://rent-exp.blogspot.com/
使用方法：在網頁內的搜尋器打上租屋的地址，就會看到有沒有人曾經投訴過

8.J2H凶宅網

https://www.j2h.net/deadhouse/

#租賃住宅市場發展及管理條例 #租屋知識 #租屋交流 #租屋小幫手 #租賃專法 #租屋糾紛 #租屋調解 #租屋申訴 #惡房客 #黑名單 #惡房東

『台北地方法院109年度北簡字16065號民事判決』

這是一個處理流程及時間點都很符合法規的案例，

最後是走上假執行（類似強制執行）這條路，

除了顯示出租約公證的重要性之外，

這也是一個大家可以借鏡學習的案例！

您有更好的方法，也請留言提供喔！

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1.租約基本資訊

租賃期間 自108年11月10日起至109年11月9日止，每月租金36,000元，應於每月10日前繳交。

2.發生事件及處理情形

109年 1月10日 第一次 沒付房租

109年3月12日 發函催告，欠房租達2個月金額，限期10日內給付，仍沒付

109年4月21日 第二次發函，通知房客函送到後1個月終止租約

109年4月22日 函送達給房客，房客不理。

109年5月22日 租約終止，房客應遷讓返還房屋

109年12月18日 裁判日期

3.裁判結果

109年 1月10日起沒付房租到109年12月18日裁判確定，共花了11個多月。

房客要支付

A.給付租金 86400（積欠房租 158,400-押金2個月72,000 ）

B.代繳水電瓦斯費 7643 以上金額，視情況以5% 計算利息。

C.不當得利每月36,000（109年5月22日租約終止後，到房客返還之日止，都要付）

D.訴訟費用由被告負擔 45352元

E.本判決得假執行。

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整理摘要

遇到與房客的糾紛，房東最好還是經過合法的過程，如有公證最好，可強制執行，如果租約未經公證，最好經過訴訟的方式，要求房客房屋返還！

否則房東自行強硬處理（換鎖、斷水、斷電。。等做法），都有可能犯上強制罪、侵入住宅罪。。等，其中幾則文章中也提到必須先終止租賃契約，而且人不在現場的話，強制罪比較不會成立，但不是一定不會喔，因為不同法官會有不同的見解！

以下為摘要內容，詳情請閱讀原始全文！

1.李郁霆律師

遇到不繳租金的惡房客，卻仍占用房屋不還，想必是房東最不想遇到的事，而提起民事遷讓房屋訴訟，又需要花費許多時間。而換鎖、斷水斷電的方式，最能達到趕走房客的效用，但如果您有上網做功課的話，想必會看到不少房東換鎖、斷水斷電因而觸犯刑法「強制罪」的案例，但真有這麼可怕嗎？事實上這並非法院實務的定見，而且是有方法避免的。

先終止租賃契約，再換鎖、斷水斷電以避免觸犯強罪 如換鎖、斷水斷電時，房客不在場，法院多數見解認為不成立強制罪

原文

https://lihi3.cc/uBn4H

2.法老王

如果你是比較激進的房東，干願冒一些險也要早點把房客趕走的，那還有一招，就是趁房客不在的時候，偷偷換鎖，因為他沒辦法進去就會主動來找你談，這是逼他出面的好招。不過這麼激進的作法可能會有代價的，也就是被房客告強制罪，不過依據目前法院的見解，如果是在人不在的狀況之下更換門鎖的話，是不會構成強制罪的，不過因為這個部分很可能會有法官有不同見解

原文

https://lihi3.cc/H5ke7

3.天秤座法律網

以上案例都是房東沒有正當理由，在租約有效期間，就直接對房客施以換鎖、斷水斷電、東西清空的動作，當然侵害了房客的居住權、依租約合法使用房屋的權利，會成立犯罪。

所以面對惡房客的同理，仍要理性面對，必須在具備終止租約事由的情形下（例如欠繳房租達2個月、有證據證明房客不正當使用房屋經制止不聽、符合租約的終止事由），先以存證信函、電話、訊息、當面等各種可以確實留下證據的方式，向房客表示終止租約並限期搬離，房客超過期限不搬離時，才可以換鎖、斷水斷電、清空物品（但不能丟棄，還是要先放好通知房客領回）而收回房屋。

原文

https://lihi3.cc/BBGxV

4.法律人

屏東某學校附近有許多學生宿舍出租給學生，96年8月張姓女學生向洪姓房東租2樓套房，租賃期間自96年9月1日到97年8月31日，契約書誤寫成97年9月31日，當時雙方都無察覺異議。房東以8月31日租期屆滿，要求女大學生搬走被拒絕，洪姓房東趁女學生返鄉回家時，未經房客同意擅自開鎖進屋且將女大學生的物品移置1樓保管，張女返回租屋處，以遭到小偷報警處理。開門欲進屋時，發現鎖頭已被更換，才知為房東所為。檢方依妨害自由、強制罪、侵入住宅罪起訴，屏東地院判女房東5000元罰金，其餘罪名不成立。

張房東的的行為已構成刑法第306條第一項無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。 房東對物施以強制力當時，張女大學生未在現場，自無感受房東對之實施強脅手段，亦無影響其意思決定自由，與本條所謂強暴脅迫之情形有別。

原文

https://lihi3.cc/bnFRg

5.房東的惡夢(下)-玉鼎法律事務所

法院實務上有判決認為：

刑法強制罪所規定強暴、脅迫的對象，須以「人」為要件，如行為人進行強暴、脅迫行為時(如換鎖)，被害人(房客)不在場，即無法對人實施強暴脅迫，既然缺乏施強暴脅迫的手段，即與強制罪的構成要件不符(最高法院85年度台非字第356號判決、臺灣高等法院108年度上易字第1736號刑事判決)。簡單白話的說，法院認為房東如果趁房客外出時換鎖，因為換鎖時房客不在現場，並沒有直接對「房客」施以強暴脅迫行為，不構成強制罪。至於房東對「門鎖」實施換鎖的的行為，屬於對「物」施加暴力，並不是刑法第304條強制罪所規範的範圍。

原文

https://lihi3.cc/CgAa3

學習知識，了解風險，遇事才知可能的處理方式及後果

粉好租 不鼓勵網友採取強硬或違法行為！

房客未按期支付租金的，房東善意提醒後，逾期15天以上（看個人而定）房東就可以考慮先寄存證信函來先提醒下房客，可以留下催繳證據之外，也有警告房客的功用，一般人不會那麼常收到存證信函！當然如果遇到的是租霸，就另當別論了！

為了雙方關係，我會看房客的情況，大約在逾期15-20天後才寄，

您會在逾期幾天後寄呢？

1.房客未按期付租金【催告給付租金】

台端向本人承租 台北市士林區中正路OOO號OO樓，租期自112 年 1 月 15 日起至 113 年 1 月 14 日止，計 1 年0月，租金為每月 18000 元，並定期於每月 5日給付之。頃查台端應給付本人 112 年 6 月份租金，迄未蒙台端依約給付，特此通知，請於文到後七日內給付租金18000 元，以為誠信是禱。

2.【欠租達2個月以上，通知終止租約，並請求遷讓房屋及付清租金】

台端向本人承租 台北市士林區中正路OOO號OO樓，租期自112 年 1 月 15 日起至 113 年 1 月 14 日止，計 1 年0月，租金為每月 18000 元，並定期於每月 5日給付之。詎台端於 112年 6 月5 日以後即未曾依約給付租金，迄今已積欠租金達二個月以上，共計 36000 元，經本人於 112 年 6 月20日以 OO 郵局第 000000 號存證信函定期催告台端付清租金，惟台端迄仍未履行，特依法以本函終止租約，請台端於函到後立即付清租金並遷讓房屋，以免訟累是禱。

3.在存證信函產生器，輸入寄件人及收件人資訊，在把內容貼在內文，就可以產生存證信函的PDF檔了《如圖》

https://fenhaozu.pse.is/4ua3ea

存證信函怎麼寄？可以看這篇！

https://www.facebook.com/……/permalink/6465594350141172/

（範本內容取自崔媽媽基金會）

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1.欠租金2個月金額以上

2.要先催告，用LINE或存證信函請他付租金，並保存記錄。**
3.用LINE或存證信函 通知房客要終止租約(房客不讀不回也沒關係）並保存記錄。
4.到區公所調解（調解筆錄效力=確認判決）雙方議定搬走的日期。
5.約定搬走日期到了還沒搬走隔天，就可以拿調解筆錄，請民事執行處強制執行。
<個案可能有所不同，以上做法為參考做法>

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房客如果有欠繳租金或是有毀損房屋需要賠償，但房客不付或不賠時，房東可以將房客留在租屋處的物品扣留下來的，這是根據民法445條規定出租人的權利就是所謂的**『留置權』**

但房東不是所有東西都能扣留的，債務人的生活必需用品或生財器具等就禁止扣留，如下：
1.債務人及其共同生活之親屬所必需之衣服、寢具及其他物品。

2.債務人及其共同生活之親屬職業上或教育上所必需之器具、物品。

3.債務人所受或繼承之勳章及其他表彰榮譽之物品。

4.遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物。

5.未與土地分離之天然孳息不能於一個月內收穫者。

6.尚未發表之發明或著作。

7.附於建築物或其他工作物，而為防止災害或確保安全，依法令規定應設備之機械或器具、避難器具及其他物品

而且如果房東扣押的物品價值已經超過應付金額時，超過部份也不能扣！

如果房客在留置期間硬要把物品搬走，房東可以拒絕嗎？

房東是有權利可以阻止的。

那把房客的物品留下來，房東又能做什麼呢？

房東可以通知房客，如果一個月內不來把租金付清，那房東就要把留置的物品賣掉；超過一個月房客沒來付清，那房東就可以擁有物品的所有權或是把物品賣掉抵債了。

如果房客的物品沒什麼價值，也就沒什麼好留置的了…..

實務上留署權在租屋方面好像不太好用，

首先要知道房客有值錢的物品，

然後又要怎麼知道值錢物品還在不在？

實行上看來還滿困難的哩！

有大大在租屋上扣留過或被扣留過物品嗎？

但民法447條有規定，如果房客把留置的物品強行取走，出租人得終止契約喔！

相關法條

民法445條 民法447條 民法 928條 民法第 936 條

參考
民法447條

出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。

承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。

民法445條

1 不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。 2 前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。

民法 928條

稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。

第 936 條 債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。 債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。 不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。