強制罪

整理摘要

遇到與房客的糾紛，房東最好還是經過合法的過程，如有公證最好，可強制執行，如果租約未經公證，最好經過訴訟的方式，要求房客房屋返還！

否則房東自行強硬處理（換鎖、斷水、斷電。。等做法），都有可能犯上強制罪、侵入住宅罪。。等，其中幾則文章中也提到必須先終止租賃契約，而且人不在現場的話，強制罪比較不會成立，但不是一定不會喔，因為不同法官會有不同的見解！

以下為摘要內容，詳情請閱讀原始全文！

1.李郁霆律師

遇到不繳租金的惡房客，卻仍占用房屋不還，想必是房東最不想遇到的事，而提起民事遷讓房屋訴訟，又需要花費許多時間。而換鎖、斷水斷電的方式，最能達到趕走房客的效用，但如果您有上網做功課的話，想必會看到不少房東換鎖、斷水斷電因而觸犯刑法「強制罪」的案例，但真有這麼可怕嗎？事實上這並非法院實務的定見，而且是有方法避免的。

先終止租賃契約，再換鎖、斷水斷電以避免觸犯強罪 如換鎖、斷水斷電時，房客不在場，法院多數見解認為不成立強制罪

原文

https://lihi3.cc/uBn4H

2.法老王

如果你是比較激進的房東，干願冒一些險也要早點把房客趕走的，那還有一招，就是趁房客不在的時候，偷偷換鎖，因為他沒辦法進去就會主動來找你談，這是逼他出面的好招。不過這麼激進的作法可能會有代價的，也就是被房客告強制罪，不過依據目前法院的見解，如果是在人不在的狀況之下更換門鎖的話，是不會構成強制罪的，不過因為這個部分很可能會有法官有不同見解

原文

https://lihi3.cc/H5ke7

3.天秤座法律網

以上案例都是房東沒有正當理由，在租約有效期間，就直接對房客施以換鎖、斷水斷電、東西清空的動作，當然侵害了房客的居住權、依租約合法使用房屋的權利，會成立犯罪。

所以面對惡房客的同理，仍要理性面對，必須在具備終止租約事由的情形下（例如欠繳房租達2個月、有證據證明房客不正當使用房屋經制止不聽、符合租約的終止事由），先以存證信函、電話、訊息、當面等各種可以確實留下證據的方式，向房客表示終止租約並限期搬離，房客超過期限不搬離時，才可以換鎖、斷水斷電、清空物品（但不能丟棄，還是要先放好通知房客領回）而收回房屋。

原文

https://lihi3.cc/BBGxV

4.法律人

屏東某學校附近有許多學生宿舍出租給學生，96年8月張姓女學生向洪姓房東租2樓套房，租賃期間自96年9月1日到97年8月31日，契約書誤寫成97年9月31日，當時雙方都無察覺異議。房東以8月31日租期屆滿，要求女大學生搬走被拒絕，洪姓房東趁女學生返鄉回家時，未經房客同意擅自開鎖進屋且將女大學生的物品移置1樓保管，張女返回租屋處，以遭到小偷報警處理。開門欲進屋時，發現鎖頭已被更換，才知為房東所為。檢方依妨害自由、強制罪、侵入住宅罪起訴，屏東地院判女房東5000元罰金，其餘罪名不成立。

張房東的的行為已構成刑法第306條第一項無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。 房東對物施以強制力當時，張女大學生未在現場，自無感受房東對之實施強脅手段，亦無影響其意思決定自由，與本條所謂強暴脅迫之情形有別。

原文

https://lihi3.cc/bnFRg

5.房東的惡夢(下)-玉鼎法律事務所

法院實務上有判決認為：

刑法強制罪所規定強暴、脅迫的對象，須以「人」為要件，如行為人進行強暴、脅迫行為時(如換鎖)，被害人(房客)不在場，即無法對人實施強暴脅迫，既然缺乏施強暴脅迫的手段，即與強制罪的構成要件不符(最高法院85年度台非字第356號判決、臺灣高等法院108年度上易字第1736號刑事判決)。簡單白話的說，法院認為房東如果趁房客外出時換鎖，因為換鎖時房客不在現場，並沒有直接對「房客」施以強暴脅迫行為，不構成強制罪。至於房東對「門鎖」實施換鎖的的行為，屬於對「物」施加暴力，並不是刑法第304條強制罪所規範的範圍。

原文

https://lihi3.cc/CgAa3

學習知識，了解風險，遇事才知可能的處理方式及後果

粉好租 不鼓勵網友採取強硬或違法行為！