律師

在這僅摘取其中6個來跟大家分享，希望房東們都別太衝動就進到房客的空間喔！
大家多愈了解，就愈不會因衝動而違法了！

案例1 -台北地方法院104年度上易字第210號判決

情況說明 租約到期或雙方合意終止（或解除）租約後，房東是否可在未經房客同意下，直接開門進入租屋處？

法官話白話解釋

租賃糾紛不允許私力救濟，如果房客拒不依約搬遷，房東只能向民事法院提告請求返還房屋，待勝訴後再聲請強制執行。

案例2-台灣新竹地方法院104年度審簡字第352號判決

情況說明 房東未經房客同意，逕自進入租屋處裝設熱水器斷電裝置，是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

法官話白話解釋 房東在未經房客同意的情況下，便宜行事直接進入租屋處裝設熱水器斷電裝置，若房客不領情而提告，也會構成刑法第306條的侵入住居罪。

案例3-台灣台北地方法院103年度簡字第2795號判決

情況說明 房東未經房客同意，而自行或委託他人進入租屋處催討租金，是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

法官話白話解釋 就算房客欠繳租金，房東也不能自行或委託他人進入租屋處催討，否則就會構成刑法第306條侵入住居罪（之正犯或幫助犯）。

案例4-台灣台北地方法院101年度審易字第2601號判決

情況說明

房東未經套房租客同意，而直接進入租屋處換掉入口門鎖（按：房客承租之套房門鎖並未更換），是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

法官話白話解釋 在房客只是承租套房，而非整層樓空間的情況下，房東進到租屋處換掉入口門鎖，法官認為不構成刑法第306條的侵入住居罪。

案例5-台灣台中地方法院105年度審簡字第723號判決

情況說明

房東未經房客同意，而直接進入租屋處換掉大門門鎖，是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

法官話白話解釋 如果房客是承租整層空間或是透天厝，而房東逕自到租屋處換掉大門門鎖的話，是會構成刑法第306條侵入住居罪的。

案例6-台灣高等法院96年度上易字第382號判決

情況說明

房東未經房客同意，而直接進入租屋處查看漏水修繕狀況（或交涉租客搬遷事宜），是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

法官話白話解釋 若房東是為了查看租屋處漏水修繕狀況（或交涉租客搬遷事宜），而逕自進入租屋處，法官認為算有正當理由，因此判決被告無罪。

如有大家想了解更多更詳情的內容，可以點擊下方原文連結處

成鼎律師事務所原文連結處 https://lihi3.cc/Sjjeg

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房東最怕遇到的事之一，阿榮律師教的步驟如下！『第3點最關鍵』

1.發文催告：欠繳租金額達 2個月以上，發書面通知給房客（催告），內容終止租約並請房客搬遷。

2.在此期間不可開鎖、進入房間。房客仍未搬離，房東不可以直接開門進入租屋處，會變入侵住宅，房客沒付錢也不能進去！

3.『請房客承諾搬離的時間』：與房客溝通取得房客搬離的時間及記錄，並留下對話記錄（LINE）或錄音或書面記錄- 這點最重要，屬於民法意義上的”約定”，表示雙方合意解除租賃契約

4.雙方約定的時間已過，房東便有權利開鎖進入租屋並搬離房客物品，房東就沒有侵入住宅的問題。

5.不要把遺留物當廢棄物處理，最好請搬家公司來搬物並錄影，以免物品損壞，造成房東損失，並搬到適當地方保存。搬家公司費用是代墊的，可再向房客求償。

民事訴訟花時間，平均要花費半年到 1年 4個月的時間，所以最好不要走訴訟

如果房客都不回答何時會搬，好像要用別招了。。。。

這方法您覺得可行嗎？會有爭議嗎？還是您有更有效的方法呢？

歡迎留言討論啊！

影片連結-律師阿榮

http://fenhaozu.piee.pw/4v8v72

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一般會認為像在電視上看到的，在法院打官司，打贏的（勝訴）一方可以要求打輸的（敗訴）的一方支付所有的費用！

實際上並不是這樣的！

在打一場官司（訴訟），基本上會有分律師收取的費用和法院收取的訴訟費用！

1.律師費用

在律師費用方面，因為一審和二審並不一定要請律師出席（非強制律師代理），所以有律師費用的話，不輪結果，是各自要負擔的；但因為三審一定要律師出席（強制律師代理），律師費用是必要費用，所以是可以計入訴訟費用，要求敗訴的一方支付的。但第三審的律師費用要算多少，是由法院來酌定的。

民事訴訟的律師費用，有些依標的金額來算，大約一審是6萬-12萬左右。

2.民事訴訟費用

民事訴訟費用通常包含裁判費用、鑑定費用、證人差旅費用、地政測量費用。。等。

民事訴訟費用誰來付

1. 由敗訴的當事人付（民事訴訟法第79條）
2. 如果各方一部份敗訴，一部份勝訴，那由法院來酌定各方要付多少比例。（民事訴訟法第79條）

裁判費用

這應該是最主要的費用，所以我們只說下這費用。基本上就是進行訴訟前依法要先繳的費用之一，通常會在提前訴訟前先繳，這費用就是支付法院開庭的費用。通常是在民事案件才會有這個費用，通常是以訴訟標的金額的千分之一來收取。

因為裁判費用的計算比較複雜，司法部有提供一個網站可以試算一下裁判費用！

https://www.judicial.gov.tw/tw/cp-1653-58267-4ff46-1.html

除了訴訟的費用外，還有一個要特別注意的，就是訴訟標的金額！看下這個例子吧！因為不動產的訴訟標的金額可能會很高喔！

在租賃案例中，如果租約已到期，房客欠租又沒搬走，通常會請求承租人給付欠租和返還房屋，這時要用什麼來算訴訟標的金額呢？

例如： 出租人以月租10萬出租A屋，但承租人欠了30萬租金，租約期滿後未搬走，如果A屋交易價額為100萬。

那麼訴訟標的金額可能是130萬 （或 100萬），不是30萬喔！有興趣的可以再看下高等法院的這篇！

https://tph.judicial.gov.tw/tw/cp-9031-509514-0506c-051.html

<小結>

假設房屋交易價額是500萬的話，一審的裁判費用算出來是50,500元！

交易價額500萬的房子，要求返還房屋，打一場官司，如果自己出庭，敗訴的話，要付的費用是50,000左右！

如果請律師處理一審，至少要花100,000以上了！

大家可以好好評估下囉！氣起來，要不要打官司囉！

註1：

民事訴訟法第78條：「訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。」

註2：

民事訴訟法第79條：「各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。」